JOSÉ LUIS JIMÉNEZ
En 2021, unos propietarios vendieron un inmueble a la sociedad Canarobra SL por 415.000 euros con una condición resolutoria explícita. Ante el impago sistemático de cuotas en 2024, los vendedores iniciaron un camino de requerimientos notariales y una demanda de juicio ordinario (autos 61/2025). La resolución del contrato se terminó formalizando en una escritura pública de 15 de octubre de 2025.
El órgano superior, al desestimar el recurso de los afectados, justifica la negativa registral argumentando que la inscripción solicitada carecía de sentido práctico y legal. En sus términos, la resolución se fundamenta en que: "no procedía la inscripción de la citada condición resolutoria por haber transcurrido el plazo convencional de caducidad del eventual asiento de suerte que, de haberse practicado, sería procedente su cancelación, al objeto de evitar la extensión de asientos superfluos". Con este argumento, el centro de mando de los registros en España respalda la decisión del registrador José Luis Rico Díaz de no validar una carga que, a su juicio, había perdido su vigencia legal meses antes de ser presentada para su despacho.
La controversia, sin embargo, se complica al analizar la cronología de los títulos presentados en el registro durante el último trimestre de 2025. El historial registral acumuló tres documentos incompatibles: un mandamiento de embargo, la resolución de compraventa y el título con la condición resolutoria original. Sobre este embrollo jurídico, el organismo aclara que: "siendo contradictorios el mandamiento de embargo, la resolución de compraventa y el título con condición resolutoria, lo procedente era la inscripción de la compra a los solos efectos de posibilitar la anotación del embargo, respetando el rango de dicha anotación con carácter preferente a la condición resolutoria, por lo que estando ya presentada la escritura de resolución, la inscripción de la condición resolutoria es igualmente superflua". Esta interpretación prioriza la jerarquía de los asientos sobre la realidad sustantiva de un contrato que ya había sido resuelto en sede notarial.
El efecto de esta decisión es un fenómeno de "apariencia de solvencia falsa". Al no reflejar la carga real en el folio de la finca, el Registro permitió que la Tesorería General de la Seguridad Social ejecutara un embargo sobre un bien que, en la realidad civil y notarial, ya no pertenecía al deudor desde finales de 2024. El registrador llegó a reconocer en el propio historial la consumación de la resolución, pero permitió la supervivencia de un asiento de dominio a favor de una sociedad desposeída para garantizar la eficacia del embargo público. Para los vendedores, este ejercicio es una forma de picaresca registral donde la técnica se usa para salvar las deficiencias de una traba administrativa.
La resolución de la Dirección General deja a los recurrentes ante el callejón sin salida de la vía administrativa, obligándoles a pleitear en la justicia ordinaria. La opción de acudir al Juzgado de lo Civil de Las Palmas en un plazo de dos meses es ahora su única tabla de salvación frente a un Registro que, lejos de ser un espejo de la realidad, ha actuado como un filtro estratégico. Este caso desmantela la premisa de seguridad que debería ofrecer el sistema inmobiliario canario, subrayando cómo la publicidad de los derechos queda supeditada a criterios técnicos que permiten que la administración trabe bienes ajenos bajo el paraguas de una supuesta prioridad registral. El fallo es una sentencia a la confianza ciudadana en la exactitud de los folios reales.
